Miguel Fernández Taboada, economista.
Resulta difícil exagerar el conflicto social que se ha venido generando en España a lo largo de, al menos, la última década, y que ha contado con la complicidad y dejadez de los gobiernos central, autonómicos y, en gran medida, también locales. Han corrido ríos de tinta, y horas de videos, denunciando sus causas, desde el elefante en la habitación de un sistema económico basado en el beneficio del capital, hasta concreciones más propias del sector, como el uso de la vivienda para invertir, el alquiler de uso turístico, el aumento de población, la reducción del número de personas por hogar o la corrupción urbanística que nutre a muchos partidos y funcionarios públicos, entre otros factores. En gran medida, las críticas y análisis se han enfocado al tratamiento de las vivienda construída, por un lado, y al precio del suelo, por otra, dado que este ha sido tradicionalmente un factor decisivo del problema. En los últimos años, sin embargo, el precio de construcción ha aumentado lo suficiente para alterar en parte el análisis, especialmente si observamos que su causa está muy relacionada con una crisis energética que no tiene visos de resolverse a corto ni a medio plazo. Junto a este aumento, además, encontramos una fiscalidad que lo acrecienta, y que será necesario adaptar al nuevo escenario energético. Por clarificar, llamamos costes de construcción a los destinados a la excavación, materiales, instalaciones, etc., incluyendo el beneficio de las empresa constructoras; y por fiscalidad, nos referimos aquí a los diferentes impuestos y tasas que, al aplicarse directamente sobre los precios de construcción, crecen proporcionalmente a la subida de los mismos; entre estos, un caso particular estaría en las cargas sociales, que forman parte de los costes de mano de obra.
Gráfico 1. Índices de precios de materiales generales
Fuente: Instituto Nacional de Estadística.
Existen diferentes índices y análisis oficiales que reflejan los incrementos de costes, tanto de materiales como de mano de obra (incluído el salario y las cotizaciones sociales), de las que adjuntamos los Gráficos 1 y 2. Sin entrar a un análisis prolijo y técnico de los datos, la cercanía que tenemos al sector, y a diferentes profesionales que intervienen en el mismo, nos permite afirmar que el coste de construcción (que paga el promotor, público privado, a quien construye) ha subido, en el caso de Galicia, más de un 30% en los últimos 5 años, con variaciones entre provincias y tipologías de vivienda. Para lectores poco relacionados con el tema, hablamos de que, en un edificio “normal”, es muy difícil que la construcción termine costando por debajo de 1.300 €/m2, cuando hace 5 años podía bajar de 1.000€/m2.
Esto supone, de forma aproximada, que un piso de 80m2 útiles habrá aumentado su coste de construcción en 30.000€-40.000€, a lo que se suman otros aumentos, que paga el promotor (público o privado, con diferencias) y, puesto que hay demanda, acaba repercutiendo al comprador. En particular, impuestos como el IVA, el ICIO (Impuesto de Construcciones y Obras) o la Licencia municipal, se calculan como un porcentaje de esos costes Si a esto añadimos el beneficio del promotor, que en general se encarga de mantenerlo, el incremento final de la vivienda nueva se ha disparado por esta vía en los últimos años. Asimismo, este incremento tiene el efecto adverso de que muchos promotores hayan dejado de iniciar viviendas “normales” para centrarse en promociones de lujo, en las que los altos precios permiten absorber mejor el alza de costes de construcción. Con esto, se reduce la oferta de vivienda para la gente con menos capacidad eonómica, y se agrava, por otra vía, el sangrante problema de acceso a la vivienda.
Grafico 2. Índice nacional de la mano de obra en construcción.
Fuente: Instituto Nacional de Estadística.
Dado que, como hemos dicho, no creemos que el coste de la energía vaya a disminuír en el futuro cercano, creemos que, en políticas de vivienda, debe abordarse con intensidad este aumento de costes y, por supuesto, priorizar la intervención sobre las viviendas ya construídas que no están sirviendo para su fin natural, de modo que se utilicen exclusivamente para vivir.
